При выборе земли под склад, цех или автосервис обычно оценивают подъезды, коммуникации и стоимость. Состояние почвы в этот список попадает редко, хотя именно оно порой оборачивается самыми неожиданными расходами после покупки или подписания договора аренды.
Для Барановичей вопрос вполне практический. Город давно живёт как крупный железнодорожный узел с промышленными зонами, и на рынке регулярно появляются бывшие производственные базы, гаражи и складские площадки. Удобное расположение и подведённые сети делают их привлекательными для малого и среднего бизнеса, но у каждой такой территории есть прошлое, которое не отражено в объявлении о продаже.
Откуда на участке берётся загрязнение
Загрязнение почвы не видно глазом и чаще всего остаётся от прежних владельцев. Нефтепродукты и тяжёлые металлы накапливаются годами и сохраняются в грунте долго после того, как источник исчез. Больше всего рисков у территорий, где раньше располагались:
- автозаправочные станции и нефтебазы;
- автобазы, гаражные кооперативы, станции техобслуживания;
- котельные, работавшие на мазуте или угле;
- металлообрабатывающие и гальванические цеха;
- площадки хранения отходов и стихийные свалки.
Ровный газон или свежий асфальт ничего не гарантируют: верхний слой могли просто подсыпать перед продажей.
Чем грозит покупка «грязной» земли
Новый владелец или арендатор получает участок вместе с его историей. Через несколько лет работы отделить старое загрязнение от собственного уже сложно, а разбираться с этим приходится при проверке природоохранных органов или при перепродаже объекта.
- Загрязнённый грунт нельзя просто вывезти или пустить на обратную засыпку, обращение с ним увеличивает смету.
- Если проблему выявят изыскания, проект может потребовать очистки или замены грунта, и сроки стройки сдвинутся.
- Покупатель или банк при следующей сделке тоже могут заинтересоваться состоянием земли.
Всё это расходы, которые никто не закладывал в бюджет покупки.
Что показывает лабораторное исследование
Экологический анализ отвечает на простой вопрос: есть ли в грунте вредные вещества сверх допустимых значений. Для бывших промышленных площадок обычно проверяют две группы показателей:
- нефтепродукты — главный маркер для территорий АЗС, автобаз и котельных;
- тяжёлые металлы: свинец, кадмий, ртуть, мышьяк, медь, цинк, никель.
Перечень сужают или расширяют в зависимости от того, что раньше находилось на участке. Такое исследование не стоит путать с агрохимическим: тот оценивает плодородие для сельского хозяйства и ничего не скажет о мазуте или свинце. Не заменяют его и геологические изыскания, которые изучают несущую способность грунта.
Как проходит проверка
- Специалист изучает историю территории и намечает точки отбора: в первую очередь у бывших резервуаров, мест стоянки и ремонта техники.
- На объекте отбирают пробы с нескольких точек.
- Образцы передают в лабораторию, результаты оформляют протоколом испытаний.
Организации в Беларуси обычно заказывают анализ почвы на нефтепродукты и тяжёлые металлы с выездом специалистов на место: так точки отбора выбирают с учётом реальной обстановки, а не по старой схеме из документов.
Когда лучше заказывать анализ
Оптимально — до подписания договора купли-продажи или долгосрочной аренды. Протокол испытаний становится аргументом в переговорах: можно обсудить скидку, договориться об очистке силами продавца или вовремя отказаться от неудачного варианта. Если участок уже в собственности, исследование перед стройкой поможет заранее учесть в смете работу с грунтом.
Стоит закладывать на проверку время. Отбор проб, лабораторные испытания и оформление результатов занимают не один день, поэтому заказывать анализ лучше на этапе переговоров, а не накануне сделки. Удобно, если к этому моменту у продавца уже запрошены сведения о том, что и когда размещалось на участке: так специалисту проще выбрать точки отбора и нужные показатели.
Вывод
Проверка почвы обходится несопоставимо дешевле, чем очистка территории или перенос сроков строительства. Для бывших промзон, участков АЗС и автобаз она такой же разумный шаг перед сделкой, как проверка документов на землю.
Комментарии закрыты.